O mercado imobiliário e as famílias que estruturam holdings patrimoniais acompanham de perto um dos julgamentos mais aguardados do Supremo Tribunal Federal (STF). A discussão sobre a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para empresas do setor imobiliário acaba de dar um passo largo a favor dos contribuintes, prometendo baratear consideravelmente o planejamento sucessório e societário no Brasil.
A integralização de imóveis ao capital social de uma empresa é uma das etapas mais críticas na formação de Holdings e veículos de investimento imobiliário. Historicamente, as prefeituras cobram o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre essa operação quando a empresa adquirente tem como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis.
No entanto, a leitura constitucional dessa cobrança está sendo profundamente revisada pelo STF (Tema 1.348 da repercussão geral).
O Placar Parcial no STF
Em sessão presencial, o STF retomou a discussão e formou um placar expressivo a favor das empresas: cinco ministros votaram para afastar a cobrança do ITBI, garantindo a imunidade tributária mesmo quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária.
O relator, ministro Edson Fachin — acompanhado por André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin —, defendeu uma interpretação literal e finalística da Constituição. Segundo essa corrente, a exceção que permite a cobrança do ITBI para empresas imobiliárias só se aplica aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção. No caso de integralização de capital social, a imunidade seria incondicionada, independentemente do que a empresa faça.
Até o momento, os ministros Flávio Dino e Gilmar Mendes abriram divergência a favor dos municípios (permitindo a cobrança). O julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
Oportunidade Única de Asset Protection
A provável confirmação dessa tese pelo STF acende um farol de oportunidades para Diretores Financeiros (CFOs), Conselheiros e gestores de patrimônio (Wealth Management):
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Redução Drástica do CAPEX Societário: Transferir imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica costuma travar projetos devido ao custo do ITBI (que varia de 2% a 3% do valor venal/mercado do bem). A imunidade destravará a reorganização de grandes carteiras imobiliárias.
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Eficiência no Planejamento Sucessório: Famílias que adiaram a criação de holdings patrimoniais pelo alto custo tributário na integralização de suas propriedades ganham uma nova janela para proteger o legado e facilitar a sucessão.
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Cuidado com a Fraude: A tese formulada pelos ministros, contudo, traz uma ressalva importante: a imunidade não protege operações artificiais. Os Fiscos municipais poderão atuar (cobrar o imposto) se comprovarem que a criação da empresa foi uma simulação apenas para disfarçar uma operação de compra e venda comum (evasão fiscal). A estruturação societária, portanto, deve ter propósito negocial real (business purpose).
Planejamento Inteligente exige Momento Adequado
O resultado final desse julgamento com repercussão geral ditará as regras para o mercado imobiliário e para a sucessão de empresas familiares. O momento de revisar o seu planejamento societário é agora.
Leia o Processo: RE 1.495.108
Fonte: Portal Migalhas