A estruturação de portfólios imobiliários sofreu um revés significativo. Em uma decisão inédita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) formou um precedente que encarece a operação dos “Fundos de Fundos”, exigindo que gestoras e Family Offices revisem imediatamente seus planejamentos tributários.
Um dos grandes atrativos do mercado imobiliário brasileiro sempre foi a sua eficiência tributária. Contudo, a 1ª Turma do STJ acaba de alterar as regras do jogo para uma modalidade específica e bilionária: os FOFs (Fund of Funds, ou Fundos de Fundos).
O tribunal decidiu, de forma inédita, que incide Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital auferido por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) na venda de cotas de outro FII. A tese afasta o argumento de isenção defendido há anos por grandes gestoras, gerando um impacto direto na rentabilidade líquida dessas carteiras.
O Fato: A Tese Tributária no STJ
O cerne da disputa estava na interpretação da Lei 8.668/1993, que isenta de tributação os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FIIs em aplicações financeiras. As gestoras argumentavam que a cota de um fundo imobiliário é um ativo financeiro e, portanto, sua negociação deveria estar coberta pela isenção quando realizada por outro FII.
No entanto, a 1ª Turma do STJ acompanhou o entendimento da Receita Federal. O colegiado concluiu que a isenção prevista na lei não alcança os ganhos de capital obtidos na alienação de cotas de outros fundos imobiliários, restringindo o benefício apenas aos rendimentos (dividendos) distribuídos ou a ganhos decorrentes de ativos imobiliários diretos (venda de imóveis, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs, etc.).
O Ângulo Estratégico: Impacto para Gestoras e Family Offices
Para CFOs, gestores de fundos e administradores de patrimônio, essa decisão não é apenas um contratempo jurídico; é uma mudança estrutural no modelo de negócios:
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Aperto na Margem de Rentabilidade (TIR): A incidência do IR sobre o ganho de capital (geralmente = 20%) corrói a rentabilidade líquida dos FOFs. Modelos financeiros que precificavam operações de giro de cotas com alíquota zero precisarão ser refeitos imediatamente para não frustrarem as projeções dos cotistas.
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Risco de Passivo Retroativo: Com o precedente formado a favor do Fisco, a Receita Federal ganha força para autuar fundos que realizaram essas vendas de cotas sem recolher o tributo nos últimos cinco anos. Fundos e holdings patrimoniais devem provisionar urgentemente esse risco em seus balanços.
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Reestruturação de Portfólios: A estratégia de alocação muda. Family Offices e gestoras precisarão avaliar se a estrutura de “fundo investindo em fundo” ainda é a via mais eficiente, ou se a alocação direta em ativos imobiliários ou CRIs se torna o caminho compulsório para blindar a rentabilidade.
No Brasil, o custo do desconhecimento tributário é cobrado com juros e correção monetária. A rentabilidade do seu negócio não pode ficar à mercê de mudanças de entendimento dos tribunais. Antecipe-se ao Fisco.