A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) começou a definir uma tese que pode alterar drasticamente o caixa de edifícios comerciais e fundos imobiliários que abrigam empresas em crise.
O STJ está analisando, sob o rito dos recursos repetitivos (o que significa que a decisão valerá para todo o país), se as cotas condominiais em atraso devem ser incluídas no processo de Recuperação Judicial (RJ) da empresa devedora. O impacto dessa decisão no mercado imobiliário e na administração de propriedades é gigantesco.
O Cenário no STJ: A fila de credores
A controvérsia central é definir a natureza dessa dívida. O relator do caso já proferiu o seu voto defendendo que os débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial devem, sim, ser submetidos ao plano.
Na prática, isso significa que o condomínio se torna um credor sujeito à RJ e precisa entrar na “fila” para receber os atrasados, muitas vezes com deságios severos e prazos de pagamento que se arrastam por anos. O julgamento foi suspenso temporariamente por um pedido de vista do ministro Raul Araújo, mas o mercado já acende o sinal amarelo.
O Ângulo Estratégico: O impacto no caixa e na gestão de ativos
Para administradoras de imóveis, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Asset Managements e síndicos profissionais, a inclusão dessa taxa na RJ representa um risco operacional grave.
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Risco de Inadimplência em Cadeia: Em grandes lajes corporativas ou galpões logísticos, a taxa condominial de uma única empresa em crise pode representar uma fatia enorme do orçamento do prédio. Se esse valor for travado na RJ, a manutenção do ativo fica comprometida, obrigando os demais condôminos a cobrirem o rombo (rateio extra).
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Gestão de Risco Imediata: Essa possível tese do STJ exige que a gestão administrativa do prédio não espere a dívida acumular. O monitoramento contínuo da saúde financeira dos ocupantes e a cobrança ágil (antes de um eventual pedido de RJ) deixam de ser uma rotina burocrática e passam a ser a única forma de blindar o caixa do edifício.
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Revisão de Garantias: Investidores imobiliários precisarão exigir garantias contratuais mais robustas (como fianças bancárias blindadas) para a locação de espaços comerciais, antecipando o risco de a empresa locatária entrar em colapso financeiro.
Processos: REsp 2.206.633, REsp 2.203.524 e REsp 2.206.292
Fonte: Portal Migalhas